Développement Pierre

La micro-promotion, une solution à la pénurie de logements

 

Fonds fermé à la collecte

 
: 01 73 00 59 20
  • Les caractéristiques principales

    Forme juridique de la Société SCA à capital variable
    Activité de la Société Promotion immobilière
    Ficalité 18 % Réduction de l'IR
    Durée de la Société 99 ans
    Période de l’offre Cloturée
    Clients cibles Personnes physiques et morales
    Date de limite de réception des souscriptions Cloturé
    Prix d’émission 100 € correspondant à la valeur nominale
    Montant minimum de souscription 5 000 €, soit 50 actions
    Durée d’investissement conseillée Comprise entre 7 à 9 ans (dépendant de la date d’entrée du souscripteur)
    Gérant Horizon Asset Management

    La politique d'investissement

    La Société a pour objet :

    L’étude, la réalisation, le développement, la maîtrise d’ouvrage, l’assistance à Maîtrise d’ouvrage, la promotion ou la construction d’immeubles en vue de leur vente sur l’ensemble du territoire national, notamment en Ile-de-France afin :

    (1) d’apporter son soutien à des personnes en situation de fragilité; et/ouL’étude, la réalisation, le développement, la maîtrise d’ouvrage, l’assistance à Maîtrise d’ouvrage, la promotion ou la construction d’immeubles en vue de leur vente sur l’ensemble du territoire national, notamment en Ile-de-France afin :

    (1) d’apporter son soutien à des personnes en situation de fragilité; et/ou

    (2) de contribuer à la lutte contre les exclusions; et

    (3) de mettre en œuvre les principes de l’économie circulaire concourant au développement durable, dans une dimension économique, sociale, environnementale et participative, à la transition énergétique.

    Et ce, de manière à répondre aux prescriptions de la loi n°2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire, et de ses textes d’application.

    Sous quelque forme que ce soit, toutes opérations se rapportant directement ou indirectement aux objets précédents, entre autres l'association en participation avec toutes personnes physiques ou morales et tous organismes, la prise de participation dans des entreprises existantes, la création d'entreprises nouvelles, la fusion de sociétés, l’exercice de tout mandat au sein de toute société, la représentation de toutes firmes ou compagnies françaises ou étrangères, la fourniture de toutes prestations de services, notamment aux entreprises et aux particuliers.

    Et plus généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet qui précède.(2) de contribuer à la lutte contre les exclusions; et

    (3) de mettre en œuvre les principes de l’économie circulaire concourant au développement durable, dans une dimension économique, sociale, environnementale et participative, à la transition énergétique.

    Et ce, de manière à répondre aux prescriptions de la loi n°2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire, et de ses textes d’application.

    Sous quelque forme que ce soit, toutes opérations se rapportant directement ou indirectement aux objets précédents, entre autres l'association en participation avec toutes personnes physiques ou morales et tous organismes, la prise de participation dans des entreprises existantes, la création d'entreprises nouvelles, la fusion de sociétés, l’exercice de tout mandat au sein de toute société, la représentation de toutes firmes ou compagnies françaises ou étrangères, la fourniture de toutes prestations de services, notamment aux entreprises et aux particuliers.

    Et plus généralement toutes opérations quelconques pouvant se rattacher directement ou indirectement à l’objet qui précède.

  • Un marché porteur

    Le secteur de l’immobilier est un baromètre de la santé d’une économie et il indique aujourd’hui que l’Europe n’a pas encore vu le bout du tunnel.

    Depuis la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont évolué inégalement entre chaque pays mais ils ont tous connu d’importantes variations en fonction de leur conjoncture économique, de leur environnement fiscal ainsi que des conditions de financement.

    De la même manière, les marchés ont réagi de façon distincte d’une grande métropole européenne à l’autre et il est donc légitime de s’interroger sur l’évolution future du marché immobilier francilien, principal moteur de l’immobilier dans l’Hexagone.

    En effet, les prix des logements en Île-de-France ont été multipliés par 2,1 sur les 50 dernières années contre 1,6 en province. Cette différence est principalement liée aux évolutions post-récession de 2008-2009, qui tend à prouver que le secteur de la Pierre en région parisienne est à la fois plus réactif à la hausse et plus résilient à la baisse dans la conjoncture actuelle.

    Cette déconnexion des prix s’explique par la structure du marché en Île-de-France, caractérisée par un niveau de demande élevé et une pénurie chronique de foncier «non bâti», créant ainsi de l’étalement urbain et de fortes distorsions de marché.

    L’objectif fixé par la loi « Grand Paris » de 2010 était de tendre vers la construction de 1,5 million de logements supplémentaires à horizon 2030. Avec une moyenne de 50.000 logements mis en chantier par an sur les 5 dernières années, alors qu’il en faudrait près du double, les pressions sur le marché du logement francilien n’iront pas en diminuant.

    La stratégie immobilière

    Foncier exploitable dès 500 m²

    Les petites surfaces foncières bénéficient désormais d’une évolution réglementaire qui rend possible la création de logements en plus grand nombre. Cette forme d’optimisation de l’espace offre une réduction des coûts d’infrastructure et des délais de réalisation. Par conséquent des prix «justes» de commercialisation sont appliqués.

    indépendance financière

    Dans cette période où les conditions d’octroi des crédits se durcissent, la société a besoin de renforcer ses fonds propres pour rester indépendante du système bancaire.

    Cette autonomie, en limitant les risques de financement, nous positionne comme l'acteur majeur de la promotion immobilière favorisant l'accession sociale au logement.

    respect de l’environnement

    Contrairement aux grands ensembles, les micro-promotions modifient peu le milieu urbain dans lequel elles s'implantent. Leurs engagements environnementaux rendent possible des projets responsables à l'origine d'une croissance verte et durable. Ainsi, les autorités administratives sont plus enclines à soutenir ces opérations.

    IMPLICATION SOCIALE

    En soutenant l'accès au logement et en améliorant la qualité de vie des ménages, la société contribue au développement du lien social. Elle soutient les personnes en situation de fragilité et contribue à la lutte contre les exclusions en favorisant la mixité sociale.

  • Les facteurs de risque

    Risque d’une diversification réduite des projets en cas d’un faible niveau de fonds propres

    La diversification des investissements (aussi bien en nombre qu’au regard de l’implantation géographique de leur réalisation) peut être réduite, puisqu’elle dépend du montant des capitaux et de l’obtention des leviers bancaires nécessaires pour compléter les fonds propres. Comprenant principalement des opérations d’une vingtaine de logements maximum, les programmes de promotions immobilières ne réclament pas l’immobilisation importante de capitaux.

    Risques liés aux charges de la société

    La rentabilité du projet pourrait être revue à la baisse dans l’hypothèse d’une estimation erronée des frais à venir de la société.

    Risques liés à l’investissement en capital

    Un risque existe lors de tout investissement en capital. Il peut engendrer des pertes en capital ou une rentabilité faible en cas d’échec des activités développées par la société. Ainsi, les risques de perte en capital ou de faible rentabilité pour les souscripteurs ne peuvent être écartés par la société. Il existe donc un risque de perte en capital pour les souscripteurs malgré le fait que les capitaux souscrits soient investis dans des actifs réels soumis à peu de spéculation. Ce risque correspond au risque normal supporté par un actionnaire.

    Risques liés à l’illiquidité des actions ou des actifs de la société

    La société n’est pas cotée. Le souscripteur reste néanmoins libre de céder ses actions, avec agrément, et de bénéficier du droit de retrait statutaire. Les conditions et modalités du droit de retrait sont exposées dans le pacte d’actionnaire à la section « Règles des retraits ».

    Risques liés à l’activité de la société

    Les opportunités de marché peuvent avoir fait l’objet d’une analyse erronée et ne pas rencontrer le succès commercial escompté. De plus, les activités immobilières (dans leur phase de construction, réhabilitation et/ou de commercialisation) exercées par la société, au travers de filiales, peuvent donner lieu à des contentieux. A cet égard, le Groupe Horizon auquel appartient la société, comme tout professionnel de l’immobilier, connaît aujourd’hui de tels litiges dans le cadre de ses programmes immobiliers (tant en demande qu’en défense, pour des montants jugés non significatifs).

    Risque de refus de la part d’une mairie de délivrer un permis de construire

    Puisque la sélection des fonciers se fera en fonction de la faisabilité, accompagnée de l’avis d’un ou plusieurs architectes, ce risque est faible. De plus, celui-ci est maitrisé du fait que dans la majorité des cas, les fonciers sont acquis avec condition suspensive de l’obtention de permis. Risques inhérents à l’absence de comptes historiques de la société Comme toute société nouvelle, elle ne possède pas de comptes historiques. A ce jour, aucun investissement n’a été réalisé et donc la société n’est pas en mesure de s’engager sur des données chiffrées prévisionnelles et sur sa capacité à générer des résultats.

    Risques liés à l’emprunt

    Eu égard à la surface financière des projets dans lesquels la société désire investir et des frais et charges de fonctionnement, la société pourra recourir à l’emprunt (à concurrence d’environ 50 % à 80 % maximum) ou au co-investissement avec des sociétés du Groupe Horizon ou des promoteurs de renoms. L’emprunt se fera aux taux et conditions de marché. Toutefois, un risque de non réalisation de(s) l’investissement(s) par la société existe, si celle-ci n’obtient pas le(s) financement(s) bancaire(s). Le cas échéant, le(s)investissement(s) pourra(ont) être porté(s) par d’autres sociétés du Groupe Horizon.

    Risques liés à la variabilité du capital social

    Les actionnaires ne bénéficient pas d’un droit préférentiel de souscription lors de l’émission d’actions nouvelles décidée par la gérance en application de la clause statutaire de variabilité du capital social. Les investisseurs ne disposent donc d’aucune garantie de non dilution du capital, dans le cadre des augmentations du capital souscrit intervenant dans la limite du capital autorisé. Par ailleurs, chaque actionnaire d’une société à capital variable a la possibilité d’en demander son retrait et le rachat consécutif de ses actions, selon les conditions et les modalités définies article 11.1 figurant dans les statuts de la société. De ce fait, les investisseurs doivent porter leur attention sur le fait que leur demande de retrait pourrait ne pas être intégralement exécutée, et que la liquidité de leurs titres n’est donc pas pleinement garantie. En outre, par application de l’article L. 231-6, alinéa 3, du Code de commerce, l’actionnaire qui se retire (ou qui est exclu) de la société, restera tenu pendant cinq ans envers les actionnaires et envers les tiers de toutes les obligations existantes au moment de son retrait. Sa responsabilité se limitera cependant au montant de ses apports au capital social (c’est-à-dire à la valeur de souscription de ses actions). Concrètement, en cas de défaut de paiement de la société, les créanciers sociaux ou ses actionnaires peuvent demander aux actionnaires qui se sont retirés (ou qui ont été exclus) depuis moins de cinq ans le remboursement des dettes sociales existantes au jour de leur retrait (ou exclusion), à concurrence au maximum de leurs apports. Cette disposition légale compense la liberté de réduction du capital social dans le cadre de la variabilité du capital, les sociétés à capital fixe étant soumises pour toutes réductions de capital non motivées par des pertes à des obligations déclaratives ouvrant un délai d’opposition des créanciers sociaux.

    Risques « homme-clé »

    La présence de Mehdi Gaïji, co-fondateur du Groupe Horizon, est un des critères fondamentaux de développement de l’activité de la société. Une assurance homme clé a été souscrite par la société Horizon SAS, mais non par la société.

    Risques liés aux pouvoirs du Président

    Du fait de la forme de la société (société par action simplifiée) et des statuts de cette dernière : (i) la révocation du Président, Horizon Asset Management, est difficile puisqu’il ne peut être révoqué (a)par le Tribunal de Commerce pour une cause légitime à la demande de tous les actionnaires ou de la société elle-même (b) par l’actionnaire fondateur Performance Pierre représentée par Horizon Asset Management ; (ii) le Président est nommé par l’actionnaire fondateur et les décisions de l’assemblée générale des actionnaires ne seront valides que sous réserve d’une approbation des actionnaires fondateurs.

    Risque de dépendance à l’égard du Groupe Horizon

    Un risque de dépendance des sociétés à l’égard du Groupe Horizon existe pour les raisons suivantes : (i) Horizon Asset Management, Président de la société, est une filiale à 100% du groupe Horizon. Or, comme exposé ci-avant, tout souhait éventuel des actionnaires de la société (même dans leur très grande majorité) de mettre fin aux fonctions du Président est difficile à mettre en œuvre ; (ii) Le groupe Horizon détient 100 % de Horizon Asset Management (Président de la société) ; (iii) Les filliales du groupe Horizon participeront activement à l’identification des sociétés et des projets immobiliers dans lesquels pourrait investir la société. Le prestataire privilégié de la société de gestion pour la réalisation de la maîtrise d’ouvrage déléguée ainsi que le pilotage de la commercialisation sera en effet une filiale du groupe Horizon.

    Risque de dilution

    Au-delà de la variabilité du capital, la durée de la souscription pourrait engendrer la dilution des actionnaires ayant souscrit leurs titres en début de période de souscription.
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