Horizon Impact France Habitat

une réponse aux enjeux sociaux et environnementaux du logement en France

FIA déclaré au près de l'AMF en date du 21 novembre 2016
 

Investissez dans le 1er fonds obligataire dédié au financement de l’immobilier responsable

  • Les caractéristiques principales

    Forme juridique de la Société Société en Libre Partenariat
    Code ISIN FR0013216397
    Politique d’investissement Investissement dans des actions et/ou des obligations à haut rendement dans le cadre d'opérations de réhabilitation, transformation et promotions immobilières localisées en France avec une attention particulière sur des projets à vocation sociale ou écoresponsable.
    Date d’immatriculation 17 octobre 2016
    Taille cible du Fonds 100.000.000 €
    Montant minimum de souscription 100 000 €
    Premier jour de souscription 1er avril 2019
    Date de limite de réception des souscriptions 30 mars 2020
    Période de l’offre Jusqu’au 31 mars 2020 (Dernier Jour de Souscription) (+1 prorogation possible de 6 mois)
    Durée d’investissement conseillée 7 ans à compter du Premier Jour de Souscription (+2 prorogations possibles d’un an chacune).
    Taux de rendement interne (TRI) cible 5% par an net de frais de gestion
    Durée de la Société 99 ans
    Gérant Horizon Asset Management
    Ordre des distributions (1) Premièrement, 100% aux porteurs de Parts A, B et C jusqu’à ce qu’ils aient reçu un montant égalau montant libéré au titre de leurs Parts ;
    (2) Deuxièmement, 100% aux porteurs de Parts A e t de Parts B jusqu’à ce que le TRI Cible soit atteint ;
    (3) Finalement, dès lors que le TRI Cible est atteint, dans la proportion suivante :
    (a) 80% aux porteurs de Parts A et de Parts B ;
    (b) 20% aux porteurs de Parts C.
    Par souci de clarté, si le TRI est inférieur au TRI Cible, 100% des distributions seront versées aux porteurs de Parts A et de Parts B
    Commission de la société de gestion de portefeuille 1.5 % par an

    Les frais

    Commission de la Société de Gestion de Portefeuille

    La Société de Gestion de Portefeuille recevra, à compter du Premier Jour de Souscription, une commission de gestion annuelle du Compartiment France Habitat (la "Commission de Gestion") dans les conditions décrites ci-après.

    La Commission de Gestion sera payée trimestriellement par avance au début de chaque trimestre (1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre), et, pour la première fois, au Premier Jour de Souscription, sur une base prorata temporis.

    La Société de Gestion de Portefeuille n'a pas opté pour soumettre la Commission de Gestion à la TVA.

    La Société de Gestion de Portefeuille (et/ou ses Affiliées) pourra recevoir et conserver des Commissions de Transactions et réaliser des prestations de services au bénéfice des Sociétés du Portefeuille (les "Prestations de Services").

    La Société de Gestion de Portefeuille indiquera la nature et le montant des Commissions de Transactions et des Prestations de Services dans le rapport annuel du Compartiment France Habitat.

    • Pour les Parts A
      La Commission de Gestion annuelle payée par le Compartiment France Habitat au titre des Parts A sera égale à un virgule cinq pourcent (1,5 %) par an de l’Engagement Global des porteurs de Parts A.
      Ce calcul est effectué comme si tous les porteurs de Parts A avaient souscrit dès le Premier Jour de Souscription.
    • Pour les Parts B et C
      La Société de Gestion de Portefeuille ne recevra aucune Commission de Gestion du Compartiment France Habitat au titre des Parts B et C.

    Frais de Gestion Externes à la Société de Gestion de Portefeuille

    Les frais de gestion externes à la Société de Gestion de Portefeuille visent à rémunérer les prestataires intervenant dans la gestion et le fonctionnement du Compartiment France Habitat, autres que la Société de Gestion de Portefeuille.

    • Commission et frais du Dépositaire
      Le Compartiment France Habitat prendra en charge la rémunération du Dépositaire.
      La rémunération annuelle du Dépositaire est de 0,04% (hors taxes) de l’Actif Net du Compartiment France Habitat sur la tranche de 1 à 50 millions d’Euros et de 0,03% (hors taxes) de l’Actif Net du Compartiment France Habitat pour la tranche de 50 à 200 millions d’Euros avec un minimum de 10.000 Euros (hors taxes) par an. Pour tout Exercice Comptable inférieur à douze mois, elle sera calculée prorata temporis. À cette rémunération se rajoute les frais de tenue du registre comprenant le coût de mise place du registre de deux mille (2.000) Euros (hors taxes), le coût de la tenue du registre par code ISIN de 1.500 Euros (hors taxes) le traitement des appels de fonds d’un montant de cinq cents (500) Euros (hors taxes) par tranche de dix porteurs et les frais de certification semestrielle d’un montant de cinq cents (500) (hors taxes) par tranche de dix (10) porteurs. Les conditions de banque applicables par le Dépositaire correspondent à l’application d’un taux EONIA négatif pour les soldes créditeurs et d’un taux EONIA + 3% pour les soldes débiteurs Tous les frais et dépenses facturés par des tiers à régler par le Dépositaire dans le cadre de l'exercice de sa fonction seront entièrement à la charge du Compartiment France Habitat. Le Dépositaire établira sa facturation annuellement au vu de l’Actif Net communiqué par la Société de Gestion de Portefeuille.
    • Rémunération du Commissaire aux Comptes
      La rémunération du Commissaire aux Comptes est établie chaque année en fonction du nombre des Investissements et des diligences requises. Le Commissaire aux Comptes a estimé à 20.000 Euros (hors taxes) son budget annuel pour l’attestation de l’inventaire semestriel des Actifs du Compartiment France Habitat et pour la certification des comptes annuels.
    • Autres frais de gestion externes
      Le Compartiment France Habitat paiera tous les frais externes encourus dans le cadre de son fonctionnement, notamment, sans que cette liste soit limitative :
      • les primes d’assurance, y compris pour l’assurance responsabilité civile professionnelle, la couverture de l’assurance responsabilité des mandataires sociaux, des salariés de la Société de Gestion de Portefeuille ou des tiers, nommés à des fonctions de gérant, d’administrateur, de membre du directoire ou du conseil de surveillance (ou à toute fonction équivalente) des Sociétés du Portefeuille ;
      • les frais juridiques et fiscaux;
      • les frais de tenue de comptabilité ;
      • les frais d’étude et d’audit ;
      • les frais de contentieux ;
      • les frais de publicité ;
      • les frais d’impression ;
      • les frais liés aux décisions collectives des Associés et aux rapports préparés pour leur compte ;
      • les frais liés à la rémunération des membres des organes sociaux de la Société ;
      • les frais bancaires ;
      • les intérêts des emprunts

    Ces frais ont été estimés, hors intérêts d’emprunts, à un montant maximum annuel de cent cinquante mille (150.000) Euros (hors taxes). Les intérêts d’emprunts sont estimés à deux pourcent (2 %) de l’Actif Net du Compartiment France Habitat.

    Le Compartiment France Habitat ne sera pas responsable des dépenses liées aux frais généraux et à la comptabilité de la Société de Gestion de Portefeuille qui doivent être payés par la Société de Gestion de Portefeuille, y compris les rémunérations et remboursements de frais payés à leurs employés, les dépenses de loyer et d’utilisation des services publics.

    La Société de Gestion de Portefeuille prendra en charge tous ses propres frais de fonctionnement.

    Frais de Constitution et de Restructuration

    Le Compartiment France Habitat supportera tous les frais encourus dans le cadre de sa création et sa restructuration (les "Frais de Constitution et de Restructuration") pour un montant de quatre-vingt mille (80.000) Euros (hors taxes), dans la limite de 1% de l'Engagement Global comprenant sans que cette liste ne soit limitative :

    • les frais juridiques, fiscaux et comptables incluant notamment les honoraires du Commissaire aux Comptes facturés au titre de constitution et de la restructuration du Compartiment France Habitat ;
    • les frais de montage et d’étude, qui incluent les honoraires de consultants et d’audit ;
    • les frais de communication ; et
    • les frais de déplacement.

    Commission de Commercialisation

    Le Compartiment France Habitat supportera, en outre, une commission de commercialisation (la "Commission de Commercialisation") :

    • Pour les Parts A
      Le Compartiment France Habitat devra payer une Commission de Commercialisation égale à un virgule cinq pourcent (1,5 %) de l’Engagement Global des Associés Commanditaires ayant souscrit des Parts A du Compartiment France Habitat.
    • Pour les Parts B et C
      Les porteurs de Parts B et C ne supporteront aucune Commission de Commercialisation du Compartiment France Habitat.
    • Frais de Transactions
      Les frais et dépenses relatifs aux transactions elles-mêmes (les "Frais de Transactions") seront supportés, dans la mesure du possible, par les Sociétés du Portefeuille qui réalisent les Investissements.
      À défaut et en cas d’investissement direct, le Compartiment France Habitat supportera tous les frais et dépenses encourus facturés par des tiers (y compris tous frais d'enregistrement et honoraires de professionnels) à raison de l'identification, de l'évaluation, de la négociation, de l'acquisition, de la détention et de la cession des Investissements, y compris (sans que cette liste soit limitative) :
      • les frais d'intermédiaires (finders' fees et honoraires de conseils de cessions) et autres frais similaires ;
      • les frais juridiques, fiscaux et comptables ;
      • les frais d'étude, d'audit et d'évaluation ;
      • les frais de consultants externes ;
      • les droits et taxes de nature fiscale, et notamment des droits d'enregistrement ;
      • les frais de contentieux ;
      • les frais liés à une introduction en bourse ;
      • les commissions de prise ferme/syndication.

    Les risques

    L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez les parts pendant une durée maximum de 7 années.

    L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d’autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de notre part de vous payer.

    Nous avons classé le fonds dans la classe de risque de 6 sur 7, qui est une classe de risque élevée. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit se situent à un niveau élevé et, si la situation venait à se détériorer sur les marchés immobiliers, il est très probable que notre capacité à vous payer en soit affectée

    Risques Généraux

    Risque en capital

    Le Compartiment France Habitat n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans le Compartiment France Habitat s'ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d'une telle perte.

    Risques liés à la gestion discrétionnaire

    La gestion financière et des risques du Compartiment France Habitat sera assumée par la Société de Gestion de Portefeuille. Les Associés n’auront pas le pouvoir de décider des investissements ou de prendre toute autre décision de gestion pour le compte du Compartiment France Habitat.

    Le succès du Compartiment France Habitat dépendra de la capacité de la Société de Gestion de Portefeuille à identifier, sélectionner, effectuer et céder des investissements appropriés ; il n’est pas garanti que des investissements appropriés seront ou pourront être effectués ou que les investissements seront fructueux.

    Le succès du Compartiment France Habitat dépendra en grande partie de la compétence et de l’expertise des professionnels de l’investissement employés par la Société de Gestion de Portefeuille et il ne peut pas être garanti que ces personnes resteront employées par cette dernière ou continueront d’exercer leurs fonctions pour le compte du Compartiment France Habitat.

    Le style de gestion pratiqué par le Compartiment France Habitat repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des Actifs Immobiliers. Il existe un risque que le Compartiment France Habitat ne soit pas investi à tout moment sur les marchés ou les immeubles les plus performants. La performance du Compartiment France Habitat peut être inférieure à l’objectif de gestion. La Valeur Liquidative des Parts du Compartiment France Habitat peut avoir une performance négative.

    Risques de valorisation

    Le Compartiment France Habitat sera en grande partie investi dans des Actifs Immobiliers, dont des entreprises qui ne sont pas cotées en bourse ou du foncier. La valeur des Parts est déterminée par la Société de Gestion de Portefeuille, selon la méthodologie décrite dans les Statuts qui est contrôlée par le Dépositaire et le Commissaire aux comptes de la Société. Le calcul de cette valeur est délicat.

    Les investissements dans les sociétés non cotées sont par nature plus risqués que les investissements dans les sociétés cotées dans la mesure où les sociétés non cotées peuvent être plus petites et plus vulnérables aux changements affectant les marchés et les technologies et fortement dépendantes des compétences et de l'engagement d'une petite équipe de direction.

    Les investissements dans des sociétés non cotées peuvent être difficiles à céder et sont illiquides. À la liquidation du Compartiment France Habitat, ces investissements peuvent être distribués en nature de telle sorte que les investisseurs peuvent alors devenir actionnaires minoritaires de plusieurs sociétés non cotées.

    Par ailleurs, durant les premières années de la vie du Compartiment France Habitat, la Valeur Liquidative des Parts du Compartiment France Habitat peut être inférieure à leur valeur initiale, en raison notamment de l’impact des frais de gestion et, le cas échéant, de l’absence de réévaluation du portefeuille.

    Risques généraux divers

    • Les Parts d'Associés Commanditaires du Compartiment France Habitat sont cessibles que dans les conditions des Statuts ; il n’existe pas de marché pour ces Parts et il n’est pas prévu qu’un tel marché se développe. Ainsi, il sera difficile pour un Associé de vendre ses Parts ou d'obtenir une information fiable sur leur valeur et le niveau de risque auquel il s'expose ;
    • Les Associés doivent avoir la capacité financière et la volonté d’accepter les risques et le défaut de liquidité associés à un investissement dans un fonds du type de celui décrit dans les présentes ;
    • Les rendements passés d’investissements similaires ne donnent pas nécessairement une indication sur ceux que produiront les investissements de le Compartiment France Habitat ;
    • Le Compartiment France Habitat ne pourra pas toujours être en position de protéger efficacement les intérêts des Associés, notamment s’il est investisseur minoritaire ;
    • Des changements concernant les régimes juridiques, fiscaux ou réglementaires peuvent intervenir au cours de la vie du Compartiment France Habitat et pourraient avoir des incidences défavorables sur le Compartiment France Habitat ou sur ses investissements ;
    • Aucune garantie ne peut être donnée que les objectifs de rendement du Compartiment France Habitat seront atteints ou que les montants investis seront recouvrés ;
    • Une longue période peut s’écouler avant que le Compartiment France Habitat ait effectivement investi tous les Engagements de ses Associés ;
    • Le Compartiment France Habitat peut être en concurrence avec des tiers pour des investissements. Il est possible que la concurrence s’agissant d’opportunités d’investissement appropriées s’accroisse ce qui peut corrélativement réduire le nombre d’opportunités disponibles et/ou affecter de manière défavorable les termes et conditions sur la base desquels ces investissements peuvent être effectués.
    Risques liés à la stratégie d'investissement

    Risques liés au marché immobilier

    Les investissements réalisés par le Compartiment France Habitat seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’Actifs Immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposés au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement aux marchés immobiliers) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des Actifs Immobiliers détenus par le Compartiment France Habitat.

    Les facteurs suivants sont notamment susceptibles d'avoir un impact négatif sur la valeur des actifs et, par conséquent, sur la situation financière et la performance du Compartiment France Habitat :

    1. les risques associés à la conjoncture économique, politique, financière, internationale, nationale et locale qui pourraient affecter la demande ou la valorisation des Actifs Immobiliers ;
    2. les risques liés à la réalisation de travaux de rénovation ou de restructuration et notamment l'aléa concernant l'obtention des autorisations administratives ;
    3. les risques liés à l’évolution des loyers fixes et variables ;
    4. les risques de vacance de l’immeuble lié à l’évolution du marché immobilier ;
    5. les risques liés au non-paiement des loyers ;
    6. les risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires ;
    7. les risques liés à la modification de la réglementation des baux ou des régimes fiscaux locaux ;
    8. les risques liés à l'environnement pollution des sols, amiante, etc. ;
    9. les risques liés à la concentration du portefeuille dans un même secteur locatif ou une même région géographique ;
    10. les risques liés à la qualité des prestataires et des sous-traitants ;
    11. la relative illiquidité des Actifs Immobiliers par comparaison aux actifs financiers. Par ailleurs, dans l’éventualité où une cession rapide d’actifs devait intervenir, celle-ci pourrait se faire à une valeur substantiellement inférieure à la valeur d’expertise afin d’accélérer la cession.

    Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des Actifs Immobiliers détenus par le Compartiment France Habitat.

    Risques liés à l’effet de levier

    Le Compartiment France Habitat pourra avoir recours à l'endettement pour le financement de certains de ses investissements.

    Les opérations à effet de levier sont par nature sujettes à un degré élevé de risque financier.

    Le Compartiment France Habitat pourra avoir recours directement ou indirectement à l'endettement pour le financement de certains de ses Investissements. Dans ces conditions, les fluctuations du marché peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L'effet de levier a pour effet d'augmenter la capacité d'investissement du Compartiment France Habitat mais également les risques de perte.

    Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement.

    Le recours à l’endettement expose du Compartiment France Habitat principalement au risque d’une évolution défavorable des taux d’intérêt en cas de souscription d’un emprunt à taux variable et aux risques liés à une augmentation générale des taux. En cas de vacance locative de l'un ou l'autre des Actifs Immobiliers détenus par le Compartiment France Habitat, il pourrait se retrouver dans l’incapacité de servir toute ou partie de sa dette à raison de la diminution de ses revenus locatifs.

    Le levier permet d’accroitre les espoirs de gain mais accentue également les risques de perte. En cas d’évolution défavorable des segments de marché concernés par les investissements, l’effet de levier peut accentuer, à due concurrence une éventuelle baisse de la valeur liquidative et conduire à un actif net négatif susceptible d’entrainer la liquidation du Compartiment France Habitat.

    Risque de contrepartie

    Le risque de contrepartie est le risque de défaillance d’une contrepartie de marché (pour les actifs liquides) ou des locataires (pour les Actifs Immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Le défaut de paiement d’une contrepartie peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

    Risque de taux

    Le risque financier résulte de la sensibilité des actifs du Compartiment France Habitat à l’exposition ou à la non exposition à certains taux, notamment inflation, et aux fluctuations des marchés des taux d’intérêts. En particulier, une remontée des taux d’intérêt pourra avoir un impact négatif sur la performance de la poche de liquidité du Compartiment France Habitat.

    Risque de concentration

    Le Compartiment France Habitat n’est pas soumis aux mêmes règles de diversification que les fonds à vocation générale. En conséquence, bien que le respect des ratios de division des risques du Compartiment France Habitat contribue à limiter les risques des Associés du Compartiment France Habitat, certains investissements peuvent représenter une part importante du portefeuille et affecter sensiblement la performance du Compartiment France Habitat.

    Le Compartiment France Habitat peut participer à un nombre limité d’investissements de telle sorte que les rendements pourront être défavorablement affectés par la mauvaise performance d’un seul investissement.

    Risque de durée

    Les investissements non cotés et/ou en Actifs Immobiliers peuvent prendre plusieurs années pour arriver à maturité. En conséquence, alors que la performance du Compartiment France Habitat peut être satisfaisante sur le long terme, la performance des premières années peut être médiocre.

    Risque de durée sur la Période d’Investissement

    Une période plus ou moins longue peut s’écouler avant que le Compartiment France Habitat ait effectivement investi tous les Engagements des investisseurs.

    Risque de crédit

    Il s’agit du risque lié à la dégradation de la qualité du crédit ou de défaut d’un émetteur présent en portefeuille.

    Risque lié aux obligations convertibles

    Les cours des obligations convertibles sont soumis à plusieurs influences :

    • le cours de l’action sous-jacente - Risque actions
    • le niveau général des taux d’intérêts - Risque de taux
    • le niveau du risque de crédit de l’émetteur - Risque de crédit
    • le niveau des devises que ce soit celui de la devise d’émission, celle de l’action sous-jacente ou des devises auxquelles sont exposées les Sociétés du Portefeuille - Risque de change

    La valeur des obligations convertibles dépend de plusieurs facteurs : niveau des taux d'intérêt, évolution du prix des actions sous-jacentes, évolution du prix du dérivé intégré dans l'obligation convertible. Ces différents éléments peuvent entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

    Risques liés au secteur d’investissement

    Aucune assurance ne peut être donnée quant à la performance d’un secteur d’investissement spécifique Ni, compte tenu de la stratégie d’investissement dans des sociétés en retournement, que la situation de ces sociétés évoluera favorablement.

    Risque lié au manque d’information

    Les Associés ne recevront pas les informations financières émises par les Actifs Immobiliers qui sont portées à la connaissance de la Société de Gestion de Portefeuille avant que le Compartiment France Habitat effectue l’investissement.

    Les investissements du Compartiment France Habitat étant principalement réalisés dans des sociétés non cotées, les informations financières émises par les Sociétés du Portefeuille qui sont portées à la connaissance de la Société de Gestion de Portefeuille ne sont généralement pas aussi complètes que celles exigées des sociétés cotées.

    Risques réglementaires

    Risque lié aux Actifs Immobiliers

    Cette typologie d’Actifs Immobiliers pourra être exposée à un risque réglementaire résultant d’une évolution défavorable de la réglementation notamment environnement, sanitaire et sociale, de l’évolution des règles juridiques régissant les relations entre bailleurs et preneurs ainsi que l’évolution de la fiscalité appliquée aux actifs immobiliers et de leur répartition entre bailleurs et preneurs. Ces évolutions auraient un impact négatif sur la performance des Actifs Immobiliers concernés et serait susceptible de diminuer la Valeur Liquidative des Parts du Compartiment France Habitat.

    Risque fiscal

    Bien qu’il soit prévu de structurer le Compartiment France Habitat et les investissements du Compartiment France Habitat de façon à atteindre les objectifs d’investissement du Compartiment France Habitat, il ne peut être garanti que la structure du Compartiment France Habitat et/ou de tout investissement sera fiscalement optimale pour un investisseur déterminé ou qu’un résultat fiscal particulier sera atteint.

    En outre, un investissement peut en règle générale engendrer des considérations fiscales complexes qui peuvent différer pour chaque investisseur. Par conséquent, les souscripteurs doivent prendre tous conseils utiles auprès d’un professionnel qualifié sur les incidences d’un investissement dans le Compartiment France Habitat ou la Société de Gestion de Portefeuille ne pouvant à ce titre encourir de responsabilité.

    Niveau de risque

    Risque faible
    Risque elevé
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    7
    Rendement potentiellement plus faible
    Rendement potentiellement plus elevé

    La catégorie la plus faible ne signifie pas « sans risque »

  • Un marché porteur

    Depuis la crise de 2008, les prix de l’immobilier ont évolué inégalement entre chaque pays, mais ils ont tous connu d’importantes variations en fonction de leur conjoncture économique, de leur environnement fiscal ainsi que des conditions de financement.

    De la même manière, les marchés ont réagi de façon distincte d’une grande métropole européenne à l’autre et il est donc légitime de s’interroger sur l’évolution future du marché immobilier francilien, principal moteur de l’immobilier dans l’Hexagone.

    En effet, les prix des logements en Île-de-France ont été multipliés par 2,1 sur les 50 dernières années contre 1,6 en province . Cette différence est principalement liée aux évolutions post-récession de 2008-2009, ce qui tend à prouver que le secteur de la Pierre en région parisienne est à la fois plus réactif à la hausse et plus résilient à la baisse dans la conjoncture actuelle.

    Cette déconnexion des prix s’explique par la structure du marché en Île-de-France, caractérisée par un niveau de demande élevé et une pénurie chronique de foncier « non bâti », créant ainsi de l’étalement urbain et de fortes distorsions de marché. L’objectif fixé par la loi « Grand Paris » de 2010 était de tendre vers la construction de 1,5 million de logements supplémentaires en Île-de-France à horizon 2030.

    Avec une moyenne de 50 000 logements mis en chantier par an sur les 5 dernières années, alors qu’il en faudrait près du double, les pressions sur le marché du logement francilien n’iront pas en diminuant .

    En 2016, la baisse marquée des taux de crédit a provoqué une recrudescence des ventes dans le secteur immobilier. Ainsi, les mises en chantier ont progressé de 10,4 % et les permis de construire de 14,8 %. Cette tendance a perduré sur l’année 2017 .

    Le nouveau plan logement présenté fin septembre 2017 par le gouvernement Macron a vu la prolongation pour 4 ans du dispositif Pinel et du prêt à taux zéro ce qui devrait contribuer à soutenir les ventes immobilières sur la période.

    Évolution des prix de l’immobilier
    en Europe
    Indice du prix des logements,
    rapporté au revenu disponible par ménage

    La stratégie immobilière

    Le secteur de la pierre ne peut plus se reposer sur un seul modèle consistant à détenir les actifs sur le long terme et générer des revenus par la perception de loyers. Il convient, pour répondre aux transformations sociétales et financières d’Ile-de-France, de revenir aux fondamentaux du marché soit la production et la réhabilitation de logements.

    Insuffisante depuis plus d’une décennie, la réorientation des capitaux vers le développement des projets immobiliers dès la phase d’amorçage est une réponse adaptée au besoin de financement des opérateurs.

    Notre modèle repose sur la mutualisation d’investissements dans des opérations de promotion (programmes neufs) et des opérations de réhabilitation.

    PROMOTION

    La forte demande de logements couplée à la pénurie de grands fonciers en Île-de-France, nécessite une approche innovante afin de répondre au déficit de logements.


    Pour ce faire, notre objectif est de sélectionner des projets
    répondant aux caractéristiques suivantes :

    Villes intégrées au projet
    du Grand Paris
    Charge foncière limitée à 30 % du coût de la construction
    Nombre de logements inférieur à 40 unités
    RÉHABILITATION

    Un grand nombre de bâtis anciens ne sont plus en adéquation avec les attentes des futurs acquéreurs, aussi une transformation de ceux-ci devient nécessaire.

    Nous intervenons auprès de mandataires spécialisés afin d’investir dans des opérations de marchand de biens ayant pour objectif de répondre aux caractéristiques suivantes :

    Objectif d’achat décoté de 25 % de la valeur marché, réhabilitation incluse
    Acquisition de biens
    non occupés
    Objectif de revente des biens à 90 %* de leur valeur marché
    Processus d’investissement

    L’investissement comporte des risques énoncés dans le Prospectus et résumés dans l'onglet risque, notamment un risque de perte en capital.

  • Les facteurs de risque

    L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez les parts pendant une durée maximum de 7 années.

    L’indicateur synthétique de risque permet d’apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d’autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d’une impossibilité de notre part de vous payer.

    Nous avons classé le fonds dans la classe de risque de 6 sur 7, qui est une classe de risque élevée. Autrement dit, les pertes potentielles liées aux futurs résultats du produit se situent à un niveau élevé et, si la situation venait à se détériorer sur les marchés immobiliers, il est très probable que notre capacité à vous payer en soit affectée

    Risques Généraux

    Risque en capital

    Le Compartiment France Habitat n’offre aucune garantie de protection en capital. L’investisseur est averti que son capital n’est pas garanti et peut ne pas lui être restitué ou ne l’être que partiellement. Les investisseurs ne devraient pas réaliser un investissement dans le Compartiment France Habitat s'ils ne sont pas en mesure de supporter les conséquences d'une telle perte.

    Risques liés à la gestion discrétionnaire

    La gestion financière et des risques du Compartiment France Habitat sera assumée par la Société de Gestion de Portefeuille. Les Associés n’auront pas le pouvoir de décider des investissements ou de prendre toute autre décision de gestion pour le compte du Compartiment France Habitat.

    Le succès du Compartiment France Habitat dépendra de la capacité de la Société de Gestion de Portefeuille à identifier, sélectionner, effectuer et céder des investissements appropriés ; il n’est pas garanti que des investissements appropriés seront ou pourront être effectués ou que les investissements seront fructueux.

    Le succès du Compartiment France Habitat dépendra en grande partie de la compétence et de l’expertise des professionnels de l’investissement employés par la Société de Gestion de Portefeuille et il ne peut pas être garanti que ces personnes resteront employées par cette dernière ou continueront d’exercer leurs fonctions pour le compte du Compartiment France Habitat.

    Le style de gestion pratiqué par le Compartiment France Habitat repose sur l’anticipation de l’évolution des différents marchés et/ou sur la sélection des Actifs Immobiliers. Il existe un risque que le Compartiment France Habitat ne soit pas investi à tout moment sur les marchés ou les immeubles les plus performants. La performance du Compartiment France Habitat peut être inférieure à l’objectif de gestion. La Valeur Liquidative des Parts du Compartiment France Habitat peut avoir une performance négative.

    Risques de valorisation

    Le Compartiment France Habitat sera en grande partie investi dans des Actifs Immobiliers, dont des entreprises qui ne sont pas cotées en bourse ou du foncier. La valeur des Parts est déterminée par la Société de Gestion de Portefeuille, selon la méthodologie décrite dans les Statuts qui est contrôlée par le Dépositaire et le Commissaire aux comptes de la Société. Le calcul de cette valeur est délicat.

    Les investissements dans les sociétés non cotées sont par nature plus risqués que les investissements dans les sociétés cotées dans la mesure où les sociétés non cotées peuvent être plus petites et plus vulnérables aux changements affectant les marchés et les technologies et fortement dépendantes des compétences et de l'engagement d'une petite équipe de direction.

    Les investissements dans des sociétés non cotées peuvent être difficiles à céder et sont illiquides. À la liquidation du Compartiment France Habitat, ces investissements peuvent être distribués en nature de telle sorte que les investisseurs peuvent alors devenir actionnaires minoritaires de plusieurs sociétés non cotées.

    Par ailleurs, durant les premières années de la vie du Compartiment France Habitat, la Valeur Liquidative des Parts du Compartiment France Habitat peut être inférieure à leur valeur initiale, en raison notamment de l’impact des frais de gestion et, le cas échéant, de l’absence de réévaluation du portefeuille.

    Risques généraux divers

    • Les Parts d'Associés Commanditaires du Compartiment France Habitat sont cessibles que dans les conditions des Statuts ; il n’existe pas de marché pour ces Parts et il n’est pas prévu qu’un tel marché se développe. Ainsi, il sera difficile pour un Associé de vendre ses Parts ou d'obtenir une information fiable sur leur valeur et le niveau de risque auquel il s'expose ;
    • Les Associés doivent avoir la capacité financière et la volonté d’accepter les risques et le défaut de liquidité associés à un investissement dans un fonds du type de celui décrit dans les présentes ;
    • Les rendements passés d’investissements similaires ne donnent pas nécessairement une indication sur ceux que produiront les investissements de le Compartiment France Habitat ;
    • Le Compartiment France Habitat ne pourra pas toujours être en position de protéger efficacement les intérêts des Associés, notamment s’il est investisseur minoritaire ;
    • Des changements concernant les régimes juridiques, fiscaux ou réglementaires peuvent intervenir au cours de la vie du Compartiment France Habitat et pourraient avoir des incidences défavorables sur le Compartiment France Habitat ou sur ses investissements ;
    • Aucune garantie ne peut être donnée que les objectifs de rendement du Compartiment France Habitat seront atteints ou que les montants investis seront recouvrés ;
    • Une longue période peut s’écouler avant que le Compartiment France Habitat ait effectivement investi tous les Engagements de ses Associés ;
    • Le Compartiment France Habitat peut être en concurrence avec des tiers pour des investissements. Il est possible que la concurrence s’agissant d’opportunités d’investissement appropriées s’accroisse ce qui peut corrélativement réduire le nombre d’opportunités disponibles et/ou affecter de manière défavorable les termes et conditions sur la base desquels ces investissements peuvent être effectués.
    Risques liés à la stratégie d'investissement

    Risques liés au marché immobilier

    Les investissements réalisés par le Compartiment France Habitat seront soumis aux risques inhérents à la détention et à la gestion d’Actifs Immobiliers. Dans ce cadre, la performance et l’évolution du capital investi sont exposés au risque lié à l’évolution de cette classe d’actifs. De très nombreux facteurs (liés de façon générale à l’économie ou plus particulièrement aux marchés immobiliers) peuvent avoir un impact négatif sur la valeur des Actifs Immobiliers détenus par le Compartiment France Habitat.

    Les facteurs suivants sont notamment susceptibles d'avoir un impact négatif sur la valeur des actifs et, par conséquent, sur la situation financière et la performance du Compartiment France Habitat :

    1. les risques associés à la conjoncture économique, politique, financière, internationale, nationale et locale qui pourraient affecter la demande ou la valorisation des Actifs Immobiliers ;
    2. les risques liés à la réalisation de travaux de rénovation ou de restructuration et notamment l'aléa concernant l'obtention des autorisations administratives ;
    3. les risques liés à l’évolution des loyers fixes et variables ;
    4. les risques de vacance de l’immeuble lié à l’évolution du marché immobilier ;
    5. les risques liés au non-paiement des loyers ;
    6. les risques liés à la dépendance à l’égard de certains locataires ;
    7. les risques liés à la modification de la réglementation des baux ou des régimes fiscaux locaux ;
    8. les risques liés à l'environnement pollution des sols, amiante, etc. ;
    9. les risques liés à la concentration du portefeuille dans un même secteur locatif ou une même région géographique ;
    10. les risques liés à la qualité des prestataires et des sous-traitants ;
    11. la relative illiquidité des Actifs Immobiliers par comparaison aux actifs financiers. Par ailleurs, dans l’éventualité où une cession rapide d’actifs devait intervenir, celle-ci pourrait se faire à une valeur substantiellement inférieure à la valeur d’expertise afin d’accélérer la cession.

    Aucune assurance ne peut donc être donnée quant à la performance des Actifs Immobiliers détenus par le Compartiment France Habitat.

    Risques liés à l’effet de levier

    Le Compartiment France Habitat pourra avoir recours à l'endettement pour le financement de certains de ses investissements.

    Les opérations à effet de levier sont par nature sujettes à un degré élevé de risque financier.

    Le Compartiment France Habitat pourra avoir recours directement ou indirectement à l'endettement pour le financement de certains de ses Investissements. Dans ces conditions, les fluctuations du marché peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement. L'effet de levier a pour effet d'augmenter la capacité d'investissement du Compartiment France Habitat mais également les risques de perte.

    Dans ces conditions, les fluctuations du marché immobilier peuvent réduire de façon importante la capacité de remboursement de la dette et les fluctuations du marché du crédit peuvent réduire les sources de financement et augmenter de façon sensible le coût de ce financement.

    Le recours à l’endettement expose du Compartiment France Habitat principalement au risque d’une évolution défavorable des taux d’intérêt en cas de souscription d’un emprunt à taux variable et aux risques liés à une augmentation générale des taux. En cas de vacance locative de l'un ou l'autre des Actifs Immobiliers détenus par le Compartiment France Habitat, il pourrait se retrouver dans l’incapacité de servir toute ou partie de sa dette à raison de la diminution de ses revenus locatifs.

    Le levier permet d’accroitre les espoirs de gain mais accentue également les risques de perte. En cas d’évolution défavorable des segments de marché concernés par les investissements, l’effet de levier peut accentuer, à due concurrence une éventuelle baisse de la valeur liquidative et conduire à un actif net négatif susceptible d’entrainer la liquidation du Compartiment France Habitat.

    Risque de contrepartie

    Le risque de contrepartie est le risque de défaillance d’une contrepartie de marché (pour les actifs liquides) ou des locataires (pour les Actifs Immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Le défaut de paiement d’une contrepartie peut entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

    Risque de taux

    Le risque financier résulte de la sensibilité des actifs du Compartiment France Habitat à l’exposition ou à la non exposition à certains taux, notamment inflation, et aux fluctuations des marchés des taux d’intérêts. En particulier, une remontée des taux d’intérêt pourra avoir un impact négatif sur la performance de la poche de liquidité du Compartiment France Habitat.

    Risque de concentration

    Le Compartiment France Habitat n’est pas soumis aux mêmes règles de diversification que les fonds à vocation générale. En conséquence, bien que le respect des ratios de division des risques du Compartiment France Habitat contribue à limiter les risques des Associés du Compartiment France Habitat, certains investissements peuvent représenter une part importante du portefeuille et affecter sensiblement la performance du Compartiment France Habitat.

    Le Compartiment France Habitat peut participer à un nombre limité d’investissements de telle sorte que les rendements pourront être défavorablement affectés par la mauvaise performance d’un seul investissement.

    Risque de durée

    Les investissements non cotés et/ou en Actifs Immobiliers peuvent prendre plusieurs années pour arriver à maturité. En conséquence, alors que la performance du Compartiment France Habitat peut être satisfaisante sur le long terme, la performance des premières années peut être médiocre.

    Risque de durée sur la Période d’Investissement

    Une période plus ou moins longue peut s’écouler avant que le Compartiment France Habitat ait effectivement investi tous les Engagements des investisseurs.

    Risque de crédit

    Il s’agit du risque lié à la dégradation de la qualité du crédit ou de défaut d’un émetteur présent en portefeuille.

    Risque lié aux obligations convertibles

    Les cours des obligations convertibles sont soumis à plusieurs influences :

    • le cours de l’action sous-jacente - Risque actions
    • le niveau général des taux d’intérêts - Risque de taux
    • le niveau du risque de crédit de l’émetteur - Risque de crédit
    • le niveau des devises que ce soit celui de la devise d’émission, celle de l’action sous-jacente ou des devises auxquelles sont exposées les Sociétés du Portefeuille - Risque de change

    La valeur des obligations convertibles dépend de plusieurs facteurs : niveau des taux d'intérêt, évolution du prix des actions sous-jacentes, évolution du prix du dérivé intégré dans l'obligation convertible. Ces différents éléments peuvent entraîner une baisse de la Valeur Liquidative.

    Risques liés au secteur d’investissement

    Aucune assurance ne peut être donnée quant à la performance d’un secteur d’investissement spécifique Ni, compte tenu de la stratégie d’investissement dans des sociétés en retournement, que la situation de ces sociétés évoluera favorablement.

    Risque lié au manque d’information

    Les Associés ne recevront pas les informations financières émises par les Actifs Immobiliers qui sont portées à la connaissance de la Société de Gestion de Portefeuille avant que le Compartiment France Habitat effectue l’investissement.

    Les investissements du Compartiment France Habitat étant principalement réalisés dans des sociétés non cotées, les informations financières émises par les Sociétés du Portefeuille qui sont portées à la connaissance de la Société de Gestion de Portefeuille ne sont généralement pas aussi complètes que celles exigées des sociétés cotées.

    Risques réglementaires

    Risque lié aux Actifs Immobiliers

    Cette typologie d’Actifs Immobiliers pourra être exposée à un risque réglementaire résultant d’une évolution défavorable de la réglementation notamment environnement, sanitaire et sociale, de l’évolution des règles juridiques régissant les relations entre bailleurs et preneurs ainsi que l’évolution de la fiscalité appliquée aux actifs immobiliers et de leur répartition entre bailleurs et preneurs. Ces évolutions auraient un impact négatif sur la performance des Actifs Immobiliers concernés et serait susceptible de diminuer la Valeur Liquidative des Parts du Compartiment France Habitat.

    Risque fiscal

    Bien qu’il soit prévu de structurer le Compartiment France Habitat et les investissements du Compartiment France Habitat de façon à atteindre les objectifs d’investissement du Compartiment France Habitat, il ne peut être garanti que la structure du Compartiment France Habitat et/ou de tout investissement sera fiscalement optimale pour un investisseur déterminé ou qu’un résultat fiscal particulier sera atteint.

    En outre, un investissement peut en règle générale engendrer des considérations fiscales complexes qui peuvent différer pour chaque investisseur. Par conséquent, les souscripteurs doivent prendre tous conseils utiles auprès d’un professionnel qualifié sur les incidences d’un investissement dans le Compartiment France Habitat ou la Société de Gestion de Portefeuille ne pouvant à ce titre encourir de responsabilité.

    Niveau de risque

    Risque faible
    Risque elevé
    1
    2
    3
    4
    5
    6
    7
    Rendement potentiellement plus faible
    Rendement potentiellement plus elevé

    La catégorie la plus faible ne signifie pas « sans risque »

  • Procédure DE LA SOUSCRIPTION

    Le souscripteur doit envoyer son dossier de souscription complet avant le 13 juin 2019 à minuit :

    HORIZON AM
    Service Back Office
    15 rue Cortambert
    75116 PARIS

    Le dossier complet comprend les éléments suivants

    Les documents originaux dûment complétés, datés et signés ci-dessous :
    • Bulletin de souscription en 3 exemplaires
    • Fiche de connaissance client
    • Identification de l’investisseur
    • Déclaration d’origine des fonds
    Les justificatifs à joindre au dossier :

    PERSONNE PHYSIQUE

    • Pièce d’identité Recto/Verso en cours de validité (2 pièces pour un résident français de nationalité étrangère)
    • Justificatif de résidence de moins de 3 mois (facture : téléphone fixe, gaz, eau, etc.)
    • RIB du souscripteur
    • Justificatif d’origine des fonds
    • Chèque ou ordre de virement
    • PEA/PEA-PME : ordre de virement depuis le compte espèces

    PERSONNE MORALE

    • Statuts à jour de la société signés par le représentant légal
    • Kbis daté de moins de 3 mois
    • RIB de la société
    • Pièce d’identité Recto/Verso du représentant légal
    • Justificatif de résidence du représentant légal de moins de 3 mois (facture : téléphone fixe, gaz, eau, etc.)
    • Liste des personnes autorisées à agir pour le compte de la société avec leurs pouvoirs et exemple de signature
    • Justificatif d’origine des fonds
    • Chèque ou ordre de virement

    Sous réserve d’un dossier complet et régulier, les Actions seront attribuées aux Souscripteurs selon la règle « premier arrivé, premier servi ». La date de réception par le Gérant d’un dossier de souscription complet fait foi de l’ordre d’arrivée des souscriptions. En cas de dossier incomplet, la date de réception sera réputée être la date de réception de l’ensemble des éléments manquants. Une fois le dossier de souscription complet réceptionné, le Gérant en accusera bonne réception par envoi au Souscripteur d’un justificatif dans un délai de 15 jours.

    MISE à DISPOSITION GRATUITE DU PROSPECTUS

    • Sur le site internet de la société (www.horizon-am.fr/performance-pierre-4)
    • Au siège social (21 B rue Jacques Cartier, 78960 VOISINS-LE-BRETONNEUX) et au bureau commercial du Gérant (15 rue Cortambert, 75116 PARIS)
    • Sur le site de l’AMF (www.amf-france.org)
Le présent document contient des informations essentielles sur le produit d’investissement. Il ne s’agit pas d’un document à caractère commercial. Ces informations vous sont fournies conformément à une obligation légale, afin de vous aider à comprendre en quoi consiste ce produit et quels risques, coûts, gains et pertes potentiels y sont associés, et de vous aider à le comparer à d’autres produits. Les S.L.P. (Sociétés de Libre Partenariat) sont des Organismes de Placement Collectif dont l’objet principal est d’investir dans des sociétés non cotées. Les Investisseurs éligibles à la souscription ou à l’acquisition des parts, sont les investisseurs dits professionnels mentionnés à l’article L. 214-155 du Code Monétaire et Financier, les Investisseurs personnes morales réalisant un Engagement initial minimum de 100.000 euros dans la Société et les Investisseurs dès lors que la souscription ou l’acquisition est réalisée en leur nom et pour leur compte par un prestataire de services d’engagement agissant dans le cadre d’un service d’engagement de gestion de portefeuille, dans les conditions fixées au I de l’Article L. 533-13 du CMF et à l’Article 314-60 du RGAMF. La S.L.P. est un fonds professionnel spécialisé, constitué sous la forme d’une société de libre partenariat à compartiments. Il n’est pas soumis à l’agrément de l’Autorité des marchés financiers et n’est pas soumis aux règles applicables aux FIA agréés : ses règles de gestion et de fonctionnement sont fixées par ses Statuts. Avant d’investir dans le Compartiment France Habitat de la Société HORIZON IMPACT, vous devez comprendre comment il sera géré et quels sont les risques particuliers liés à la gestion mise en oeuvre. Dernière mise à jour le 28 mars 2019.

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  • Pour plus de renseignement sur le fonds Horizon Impact France Habitat, merci de renseigner les champs ci-dessous.